Kolm levinuimat müüti kinnisvarahoolduses

23. mai 2017

Iga majaomanik teab, kui oluline on oma kinnisvara eest korralikult hoolt kanda. Ometi levivad kinnisvarahoolduses visalt mõned müüdid, millel päriseluga tegelikult mingit pistmist ei ole. Millised need on?

  1. Parim hoolduspartner on tehnosüsteemide ehitaja. Sageli valitakse ärihoone tehnosüsteemide hooldajaks firma, mis need ehitas. See otsus tehakse enamasti pikemalt mõtlemata, sest tundub justkui loogiline, et süsteemid ehitanud firma ka edaspidi nende eest hoolitseb. Seetõttu võivad mõisted nagu garantii ja hooldus lootusetult sassi minna. Arvatakse, et garantii kehtib süsteemile vaid siis, kui ehitaja seda ise hooldab. Taolises olukorras võib juhtuda, et ehitaja ei lõpeta töid nõuetekohaselt ja teeb seda hiljem hoolduse kattevarjus. Klient ei pruugi sellest arugi saada. Samuti võib tekkida olukord, et süsteemide garantiiajal jäetakse vajalikud hooldused tegemata ning hiljem, kui hakkavad ilmnema probleemid, asutakse juba kallimate remonditööde kallale. Odavam oleks tellida hoone hooldused selleks spetsialiseerunud firmalt, mitte aga ehitajalt. Seda enam, et hooldusele spetsialiseerunud firmal on suur kogemuste pagas ning toimivad pikaajalised lepingud alltöövõtjatega, mis võimaldab pakkuda nii soodsamat hinda kui ka kvaliteetset teenust.
  2. Meil on juba haldusjuht, milleks veel hooldusfirma? On hooneomanikke, kes arvavad, et kui ärihoonel on juba haldusjuht, sellest justkui piisab. Reaalsuses on aga haldusjuht siiski hooldusfirma esimene kontaktisik ja partner kliendi juures, kuid reaalne hoolduste tegija on aga ikkagi selleks spetsialiseerunud ettevõte. Suurte ning keerukate ärihoonete nagu kontorihoonete, muuseumide, kaubanduskeskuste jt hooldamisel oleks kõige mõistlikum valida hoolduspartneriks just suurem ettevõte, mis saab pakkuda kompleksteenust ning kus on olemas vajalikud teadmised keerukate tehnosüsteemide hoolduseks. Sisuliselt võib hoone tehnosüsteemi võrrelda auto pidamisega. Ega autotki pea ju korrapäraselt hooldama, võib sõita ka niikaua, kuni sõiduk ühel hetkel ära laguneb. Aga kas see on mõttekas? Taolise hooldamata masina kapitaalremont on kindlasti kulukam ja närvesöövam kui järjepidev hooldus. Hooldusfirma palkamise kasuks rää- gib kindlasti ka võimalus haigestunud või puhkusel viibivaid töötajaid asendada
  3. Suur hooldusfirma ei suhtu oma klienti personaalselt. Kes meist ei sooviks personaalset teenindust ning seda, et haldur sinu ärihoonet juba tunneks ning sa ei peaks iga kord talle ennast uuesti tutvustama? Üldiselt arvatakse, et väike- firmas aetakse asju personaalsemalt. Reaalsuses ei ole vahet, kas tegemist on väikese või suure firmaga, suhtumine klientidesse tuleb ettevõtte ärifilosoo- fiast. Ka suures firmas on võimalik läheneda personaalselt ning tunda kliendi vajadusi peensusteni. Suure firma kasuks räägib asjaolu, et teenust ostes suhtledki ainult selle ühe ettevõttega, mis suudab pakkuda täispaketti. Kaasaegse hoone süsteemide hoolduse juures on väga oluline jälgida tervikpilti, kuna süsteemid on omavahel tihedalt seotud. Sageli ei saa näiteks kütte- ja jahutussüsteeme selgelt eristada. Hooneautomaatika kaudu tihedas koostöös töötavates süsteemides ei tohi tekkida vastuolusid, aga kui igal süsteemil on erinev hooldaja, kipuvad süsteemide vahele jääma nn hallid alad, mida keegi ei jälgi ja mis toob kaasa näiteks energia raiskamist.

“Oleme kohanud siirast üllatust, et neid üldse peab kuidagi hooldama”

SOL Eesti tegevjuht Priit Sipelgas ütleb, et tuleohutussüsteemide puhul unustatakse ära, et ka neid peab kontrollima ja hooldama. Ka ei tohi osasid süsteeme tema sõnul hooldada igaüks, vaid ainult pädavad isikud. Müütide loetlemisel mainisite, et ehitaja ei pruugi tehnilisi süsteeme lõpuni ehitada ning hakkab puudusi kõrvaldama hoolduse käigus. Milliste süsteemide puhul on selliseid asju SOLi teada ette tulnud? Konkreetselt vist ei olegi ette tulnud, aga fakt on see, et meie hooldajana, oleme juhtinud pärast hoonete valmimist ja seda hooldama asudes omaniku tähelepanu vä- ga paljudele puudustele, millele ilmselgelt ehitajal oma ehitatud süsteemi hooldades ei oleks olnud mingit huvi tä- helepanu juhtida. Selliseid juhuseid on olnud pea iga süsteemi osas: elekter, nõrkvool, ventilatsioon, jahutus, ka tuleohutussüsteemid. Näiteks ei ole nõuetekohaseid tähistusi, projekti järgi ette nähtud tulekustuteid, tuletõkkeuksed on valesti paigaldatud või vale tulekindlusega jne. Mida tasuks suurte ärihoonete omanikel tuleohutussüsteemide hooldust korraldades ja tellides kindlasti arvestada, et tuleõnnetuse juhtudes süsteemid korralikult tööle hakkaks ning kindlustus kahjud välja maksaks? Tuleohutussüsteemide puhul on palju nõudeid, mida peaks jälgima, näiteks, et hooldus oleks korraldatud vastavalt seadusele. Samuti on oluline jälgida vastavaid määrusi ja seda, kellel on üldse õigus mingeid süsteeme hooldada, et hilisemaid probleeme vältida. Näiteks ei tohi hoone suitsuluukide ja ventilaatorite hooldust teha igaüks, vaid ainult vastava kvalifikatsiooniga isik. Suitsuluukide puhul oleme kohanud siirast üllatust, et neid üldse peab kuidagi hooldama. Tulekustutite puhul ei piisa ainult kontrollimisest iga kahe aasta tagant, vaid on vaja teha ka visuaalset vaatlust igas kvartalis, mis tuleb fikseerida vastavas päevikus. Sprinklerisüsteemide puhul on samuti ette nähtud väga täpsed nõuded süsteemi hooldamisele, samuti sellele, millise kvalifikatsiooniga isikul on õigus hooldust teha. Enamasti unustatakse ära, et ka tuletõkkeuksed on hoone tuleohutussüsteemi osa ning et neid tuleb kontrollida ja hooldada. Samuti peab igal aastal kontrollima tuletõkketsoonide terviklikkust ja ka ventilatsioonitorustiku puhtust vastavalt standardile. Sellistest kohustustest saadakse teadlikuks enamasti alles siis, kui järelevalveorganid on ettekirjutuse teinud. KINNISVARAUUDISED.EE

Priit Sipelgas
Eesti tegevjuht
Artikkel ilmus Äripäeva Kinnisvara lisalehes, mai 2017

Väljavõtte artiklist leiab ka siit:

Kolm levinuimat müüti kinnisvarahoolduses_mai 2017_Äripäev Kinnisvara